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大连，房价领跌东北F4

前几天本号凭据国度统计局公布的11月份70个大中城市数据，梳理出了两个论断：

第一，前年70个大中城市二手房价钱同比全线下降，无一城高潮。

第二，前年70个大中城市新址价钱同比高潮的惟有上海、西安和太原，那篇著述矜重分析了这三个城市。

这篇著述，将区域聚焦在东北，会发现另一个论断：

以更能着实响应市集价钱变化的二手房来看，大连成为了2024年东北区域房价跌幅最大的主要城市，约略说大连是东北四座主要城市中跌幅最大的。

制图：城市财经；数据：国度统计局

从概括实力来看，沈阳无疑是东北第一城，而从 GDP角度来看，大连属于东北GDP第一城，是东北地区经济实力最强的城市。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

那么要道问题来了，为何东北经济实力最强的城市，反倒成为东北地区跌幅最大的中心城市？

概括来看，主要有三个要素。

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三个要素导致

第一，之前其他城市跌幅王人比较大，咫尺该轮到大连了。

凭据国度统计局的数据来看，2022年沈阳、大连、哈尔滨、长春东北四个主要城市，二手房价钱同比跌幅分别是-6.9%、-5.1%、-6.4%、-9.1%，大连跌幅最小。

2023年四个城市二手房价钱同比跌幅分别是，沈阳-5.2%、大连-5%、长春-5.8%、哈尔滨-4.8%。

第二，大连库存量东北第一。

2022年4月份的时候，克而瑞袒露大连的广义商品房库存量1.5亿平米控制，位居世界第二，仅次于贵阳。之后，不 知说念什么原因，就不再公布，就连狭义库存面积，也不再公布。

广义库存与狭义库存看法不同。

狭义库存，是指已完工但未销售的屋子，是看得见、正在动工的屋子。

广义商品房库存， 是指现房库存和期房库存之和, 即在狭义库存的基础上加多待售期房库存。它包括已完工未销售的屋子、未完工正在预售的屋子、正在动工还未得到预售证的屋子，已出让地块还未动工的屋子。

1.5亿广义库存是什么看法？之前在写大连的著述中，我也曾狡计过，按照大连咫尺的东说念主均住房面积狡计，不错容纳当下大连通盘这个词城区521万东说念主口。（大连2020年常住东说念主口745万东说念主，城区521万东说念主）。

不外，大连统计局袒露的统计年鉴中，依然有待售面积。其2022年的商品房待售面积为1302.5万频频米。

沈阳公布的2023年年末待售面积为505.6万频频米。长春统计局公布的2022年年末待售面积640万频频米。哈尔滨只公布了2021年数据，579万频频米。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

第三，大连这几年销量跌幅太大。

从数据端来看，大连2023年的商品房销售面积惟有309.6万频频米，相较于2013年的高点，下降了74.7%，商品房销售额相较于2013年的高点下降了64.2%，号称膝盖斩。

均价从高点时期的1.37万跌至2023年年末的1.17万。

制图：城市财经；数据：大连市统计局

此外，大连统计局还袒露，2024年1至10月份，全市商品房销售面积250.9万频频米，同比下降6.8%；商品房销售额276.6亿元，下降11.0%。

以此狡计的均价，则跌至1.1万元/频频米。

同时的 沈阳、 长春和哈尔滨，一样惨淡。

哈尔滨2023年的商品房销售面积和销售额分别跌至388.6万频频米、333.7亿元，相较于2017年高点，分别下降了68.8%、68%。

均价从高点时期的9920元/频频米跌至2023年年末的8587元/频频米。

制图：城市财经；数据：哈尔滨市统计局

沈阳商品房销售面积2023年跌至533.9万频频米，较2012年高点下降了78.4%，销售额跌至570.7亿元，较2020年高点下降了63.6%。

均价从2021年运行下降。

制图：城市财经；数据：沈阳市统计局

长春的商品房销售面积2023年跌至572.2万频频米，相较于2019年高点下降了57.4%，销售额跌至483.98亿元，较2019年高点下降了58.9%。

制图：城市财经；数据：长春市统计局

四大城市相对比，大连的销售面积和销售额相较于高点，跌幅仍位居前哨。

以上三个原因，是大连前年房价跌幅的主不雅要素，还有一个客不雅要素，那便是东北地区举座调整力度在世界位居第一，这小数本号在之前就专诚写过。

最近几年，在大区域分歧中，东北楼市基容貌跌世界。

比如，2020年，东北地区的商品房销售面积、销售额跌幅均位居世界第一，而同时的东部，仍在增长。

不外，这一时期东北的房地产投资，仍在增长。

来源：国度统计局

到2021年，东北的房地产投资也失守了。当年东北房地产投资下降了0.8%，是世界独逐一个房地产投资下降的大区域。

同时的商品房销售面积、销售额，跌幅位居世界第一。东部、中部仍在增长。

来源：国度统计局

2022年是中国楼市的分水岭，这一年运行世界普跌。世界商品房销售从前一年的“双18”跌至“双13”。

从大区域来看，这一年不论是房地产投资，如故商品房销售面积与金额，东部、中部、西部、东北均不才跌。

而东北这一年号称大跳水，房地产投资跌幅跳跃四分之一，领跌世界。商品房销售面积与金额跌幅跳跃三分之一，均领跌世界。东部、中部、西部的商品房销售，也进入了猛转头花式。

来源：国度统计局

2023年，东北的商品房销售面积与金额，经由多年调整，跌幅有所收窄。但房地产投资跌幅，仍旧位居世界第一。

来源：国度统计局

本年前11个月，东北的房地产投资依旧跌幅第一，销售额和销售面积在前几天过度下降之后，跌幅相较于其他地区好了好多，但仍在10%以上。

来源：国度统计局

聚焦到东北 三省来 看， 跌幅最大确当属黑龙江。

辽宁省商品房销售面积见顶于2017年，当年销售面积在4000万频频米之上，高达4148.5万频频米，之后转跌，2022年运行跳水。

2023年，辽宁省商品房销售面积为1866.8万频频米，比较于2017年的高点，下降了55%。

商品房销售金额见顶于2020年，为3114.1亿元。前年跌至1557亿元，相较于高点下降了50%。

制图：城市财经；数据：辽宁省统计局

吉林省方面，从2012年运行就颠簸下降，中间有妥洽。2012年商品房销售面积2452.4万频频米，2022年跌至1001.1万频频米。

2023年，略微有所增长，销售面积为1057.27万频频米。比较于高点时期，也腰斩了，跌幅56.9%。

来源：吉林省统计局

再看黑龙江。

黑龙江省商品房销售面积与销售额见顶于2012年前后，2012年销售面积3806.8万频频米，2013年销售额1582.3亿元。

之后颠簸调整，妥洽不定，2017年之后则开启了沿途下行花式。

2021年黑龙江省的商品房销售额跌破千亿，2022年商品房销售面积跌破千万。

2023年黑龙江省商品房销售面积跌至857.8万频频米，比较于高点，下降了77.5%。前年未公布销售额数据。

以2022年的销售额来看，为569.4亿元，相较于高点，下降了64%。

制图：城市财经；数据：黑龙江省统计局

03

产业是根柢

我在著述中屡次强调过，一个城市一个区域，通盘问题的根柢王人是经济问题，经济问题的根柢则是产业问题。

东北这些年的经济、东说念主口、楼市问题的根柢，便是产业问题。

从东说念主黑白度来看， 七普数据清晰， 从2010年至2020年十年间，东说念主口揣测减少了1099万东说念主，其中黑龙江减少了646万，吉林减少了338万，辽宁减少了115万。

以前三年（2021年至2023年），黑龙江减少了109万东说念主、辽宁减少了73万东说念主，吉林减少了60.07万东说念主。

制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局

东北的年青东说念主，大多王人在南下，这小数不错从其学生变化情况一眼看出。

小学在校生东说念主口2012年有186.8万，2023年跌至106万东说念主，十二年减少了80.8万

辽宁小学在校生东说念主数从2012的213万减少至2023年的199.4万，十二年减少13.6万。

吉林以前十二年小学生东说念主数减少了32.87万。 东北三省以前十二年小学生揣测减少了127.27万东说念主。

制图：城市财经；数据：辽宁、吉林、黑龙江省统计局

这种配景下，东北以前十年小学举座关闭了一半。

财新网前年一篇报说念中袒露：

2013年至2022年十年间，黑龙江隐藏了近六成、揣测1900余所小学；吉林隐藏了近五成、揣测2600余所小学；辽宁也隐藏了2200余所小学，降幅近一半。

东说念主口涟漪、经济涟漪，其楼市岂能不涟漪。

而东说念主口和经济涟漪的根柢，是产业在涟漪。

东北，也曾无比色泽。

从清末到民国再到共和国 初期，东北在通盘这个词中国王人相配强悍。

有组数据清晰，奉系时期的东北领有占世界产量80%的钢铁、93%的石油、55%的黄金、30%的电力、47%的铁路、38%的对外买卖。

1945年时，东北的经济实力也曾卓绝日本。 据统计，1945年时全中国的工业总产值，东北地区占了85%，台湾占10%，其余步区包括长三角、京津冀、珠三角，系数只占5%。

东北疆土相配大，从清末到如今，东北的中心也变换了好几次。沙俄侵入东北时期，哈尔滨一度成为东北的中心，奉系军阀时期，由于大本营在奉天，沈阳成为了中心，伪满洲时期，长春取代了沈阳，成为了东北中心。

开国之后，沈阳被再次扶上位了，国度在这里参预了大宗的资金打造，比如沈机集团，沈阳化工，虽然还有沈飞。

隆盛时期的沈阳，一条北二马路两侧勾搭了沈阳机床一厂、机床三厂、汽锅总厂、变压器厂、冶真金不怕火厂、重型机器厂等37家国内大型龙头企业。

新中国成立到改造绽开初期，东北依旧是中国的经济与工业担当。

数据清晰，1982年内地十强城市，南北平分六合。其中东北就占了两个，沈阳与大庆。

东北的色泽远不啻于此。新中国成立之后成立的 13个直辖市，东北独占7个。

这些王人是东北经济强悍的缩影。

东北的阑珊，领先始于三线成立。二十世纪60年代初期， 中苏关系变化，为支吾风险，1964年国度开启了大三线成立，东北的好多工业被挪动到了有纵深地区的西南和西北。

有一组数据统计，在长达15年的期间里，东北向三线地区挪动企奇迹单元200多个、援建式样300多个、运输东说念主才100多万。

其中辽宁工业对三线成立的参预，极度于国度同时参预的4倍。辽宁调出的产能包括6千万吨生铁、8千万吨钢材、5千万吨水泥等等，平均每年迁出10万东说念主口。吉林前后向23个省运输了3.8万名专科东说念主才，黑龙江向外助助拓荒3389台、东说念主员16000多，以及大宗数不堪数的器用、工装、零部件、图纸。（贵府来源，周强，《三线成立：东北15年的大输血，不啻300多个式样，还有东说念主才100多万 》）

这在一定进度上略微收缩了东北的工业实力。

但信得过改动东北工业地位与经济地位的期间节点，是改造绽开和信息时期的到来。

客不雅来说，新中国成立之后所建立的工业，仍是西洋国度第二次工业更动的效果，也即电气化工业。

干系词，跟着好意思国硅谷为代表的微电子、新动力、新材料掀翻的第三次工业更动，不仅让好意思国不竭坐稳了大家经济、科技霸主地位，也开启了中国城市的新一轮大洗牌。

恰在此时，中国开启了改造绽开，东南沿海地区成为中国与世界对接的桥头堡，大宗资金、本领、产业被引进，开启了崛起之路。

而此时的东北，后知后觉，仍莫得发现重工业为主、经济结构单一的瑕玷，将会让这片黑地皮上引觉得傲的产业，迟缓失去竞争力。

2022年工业20强城市中，也曾莫得了任何一个东北城市的身影。

中国内地经济二十强城市，莫得东北城市。三十强城市，惟有大连。百强城市，东北惟有F4在内。

经济疲软，产业结构矛盾凸起的东北，让其楼市早早就尝鼎一脔。

咫尺，世界房价最低的10个城市，东北城市占了一半。其中鹤岗房价在世界地级市中倒数第一，鹤岗也演变为了低房价的代名词。

关于等闲东说念主来说，购房无非四个场地，自住、娶妻、孩子考验、投资。

欺压下行的东北楼市，也曾莫得了投资的意旨，这一项不错获胜去掉。

而年青东说念主口欺压流出，仅仅娶妻需求股东的购房大打扣头。学生东说念主口欺压减少，考验需求股东的购房，相通越来越荒芜。

这么的东北，楼市岂能好得起来。通盘这个词东北，除了四大城市外，其余城市的楼市基本没戏了。

这种情况，也曾向世界扩张。

正如前年写的《这18个省，东说念主口减少城市过半》一文中强调的：

咫尺回头看，东北仅仅引路东说念主长途。大多数地区，也曾讥笑东北，其后领悟东北，再如今成为了东北。