作家：余飞

11月份第一天，本号专门写过一篇著作，第一时候分析了10月份楼市的推崇，转头起来就三点：

第一，10月份一线楼市果真很火热。

第二，二线个别城市火热，大宽阔城市推崇平平。

第三，世界举座成交仍在底部。

第四，这一轮救市效应在10月底就在走弱。

01

一线城市，很火热

10月份深圳新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。

北京方面，新址与二手房，双双创下新高。

10月1日到31日，北京二手房网签1.7万套，环比增长31%，创19个月新高；新建商品住房网签0.45万套，环比增长50.1%，也为本年以来高点。

广州方面，10月份，广州市新址网签面蚁觉得111.21万平米，网签套数10463套、胜利破万！创下年内新高！

10月份，全市二手住宅网签13188套、125.8万㎡，环比离别增长29.5%、26.0%。

上海方面，上海华夏地产流露的数据显现，10月份新建住宅成交面积64.3万平方米，环比加多39.8%，同比加多14.4%。

二手房成交24376套(网签数据），环比高涨了54.25%。

02

二线城市，推崇平平

二线城市，举座推崇比较平平。

这亦然料思之中的事情，毕竟这一波收缩策略，主要聚会在一线城市。

在京沪收缩外围区，深圳放开外围区，广州全盘放开的布景下，一线城市对世界客流量产生了较强虹吸作用。

尽管个体分化之下，有些城市环比同比数据还可以，但对比来看，和一线城市照旧存在较大差距。

比如杭州，10月9日杭州发布了新政，取消了新址限价花式，裁减了首付。从数据来看，10月份的杭州，也走出了和一线城市一样的行情。

杭州贝壳商榷院流露，10月份杭州市区（含临安、富阳）共成交二手房9120套，环比涨幅高达51%，同比旧年高涨了45%，创下19个月以来的新高，亦然7年以来成色最佳的“银十”。

数据来源：杭州贝壳商榷院

但横向来看，杭州10月份成交的9120套，还不如黑天鹅收尾之后一度躁动的2023年3月份。

再比如成都。

10月份，成都新址成交7269套，环比增长36.8%，同比下降34%。比旧年同期下降了三分之一。

二手房成交环比、同比均增长，但19807套成交量，依旧是一个很普通的数目，低于本年的4月份、7月份，和旧年3月份的成交量比拟更是差得很远。

再看天津。

天津华夏商榷院流露，10月份全市新建商品住宅共成交7647套，环比增长61%，同比增长4%；成交面积82.46万平米，环比增长58%，同比增长4%。

新址推崇还算可圈可点。但横向对比，10月份的成交面积，依旧低于旧年11月份以及旧年躁动的一季度。

10月份天津二手房成交了11613套，环比增长11%，同比减少1%，横向对比看，特别普通。

最窘态的，照旧南京和青岛。

大宽阔二线城市在当年的10月份，成交热度诚然比不外一线城市，也莫得创下尽头优异的战绩，但好赖都是环比照旧有所增长。

而南京与青岛，10月份的成交量尽然还不如9月份。

我爱我家南京商榷院流露的数据显现，10月份南京二手住宅成交了6476套，环比9月份下降了11.3%，同比旧年10月份下降了8.75%。

并且，房价也仍不才降。

全市二手房成交均价22677元/㎡，环比小幅下滑0.8%。

相似推崇窘态的，还有青岛。10月份的成交面积，比拟于9月份，号称跳水。

二线城市推崇尚且如斯，更别说三四线城市了。

是以，通盘10月份世界楼市推崇，并莫得太出色。

百强房企10月结束销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，同比增长7.1%，功绩范围达到年内次高。

11月1日的著作中，我如故用一句话作念了转头：

诚然止跌，但远莫得回暖。

佐证数据有二：

一方面，从环比来看，10月份百强房企成交量果真大涨了，但成交完全金额4354.9亿元，仍只是年内第二高，成交金额还不足6月份。

另一方面，从同比来看，2024年10月份成交金额4354.9亿元，比旧年略高一些，但也只是是高过旧年，纵向对比，仍是2019年以来的第二低。

并且，从克而瑞流露的数据来看，策略效应正在减弱：

从10月中枢一二线城市周度新址成交面积变动情况来看，存在“先升后降”。如10月第四周（10.21-10.27）30城新址成交面积环比微降2%。二手房方面相似如斯，10月第四周（10.21-10.27）14个要点监测城市二手房成交面积194.5万平方米，成交套数统共20351套，环比均下降2%。

在之前的著作中，我就反复强调过，当年三年的救市，作用时候越来越短，咫尺也就能保管一两个月。

这一次，大致率也不会例外。

03

南京、青岛为何推崇这样平方

二线城市中，南京、青岛楼市10月份的推崇，果真窘态，一线城市的火热对其莫得任何带行动用，这是为何？

青岛，主若是库存太多了。

2022年全年，克而瑞流露的每个月热门城市商品房库存量，青岛均位居第一，是以在之前的著作中，我一直给青岛冠以了一个头衔——库存量第一城。

到本年3月份，跟着旧年地皮供应量减少，青岛的商品房库存量有所下降，为1358万平方米，低于武汉、成都、西安，位居世界第四。

中指商榷院流露的最新数据显现，戒指9月底，青岛新址住宅可售库存约157214套，可售面积约1858.76万㎡，去化周期约21.56个月。

除了新址，还有十多万套挂牌的二手房。

在供应超大的同期，青岛的刚性需求基本见顶。

之前，有东谈主梳理过青岛的库存量。

左证青岛统计局数据，1994年轻岛户籍东谈主口有204万户，那时候的城镇化率应当在50%以上，那么1994年轻岛最少也应该有100万户城镇东谈主口，对应的屋子在100万套傍边。

1995年至2021年，27年间，青岛总的住房销售套数简陋即是250万套。

也即，咫尺青岛不算农村屋子、小产权房、军产房等独特性质的屋子，青岛市面上的存量住房至少也得有350万套。

这是如故有主的，还罕有十万套空置房、期房等，统共下来，青岛住房总库存有400万套傍边。

按照第七次东谈主口普查数据显现，青岛1000多万东谈主，365.7万户。

也即是说，青岛的屋子如故对其东谈主口结束了全隐敝，不缺屋子，相背空置率很高。

天然，这些住房住户中，也不是个个都买了房。2012年轻岛新闻房产流露过一个数据：

当年6月中国东谈主民银行发布的《中国居住小康指数》文告中，青岛的房屋自有率高达78.7%。

那时就有8成青岛东谈主有我方的住房，经验了上一轮牛市的自便去库存，如今的青岛房屋自有率势必更高。

这也就意味着，青岛的刚性需求基本如故见顶。咫尺撑抓青岛楼市的，基本是改善需求。

南京，则有多个身分。

一方面，上一轮涨太猛，泡沫太大。

在上一轮牛市中，南京房价开启了跨越式增长，与厦门、苏州、合肥一王人并称为楼市四小龙。

到如今，这些城市都在自便挤泡沫。

南京的二手房成交量见顶于2020年，房价见顶于2021年。2023年在业主们自便降价让利的情况下，二手房成交量高涨了不少。

其二手房价钱，2023年跌破了3万元。

到本年7月份，南京的二手房均价如故跌至22760元/平方米。也即从岁首到如今，南京的二手房价钱着落了24%。

另一方面，经济增速放缓，影响力城市的购买力。

房地产之于经济的关联，是后者决定前者，而非前者决定后者。也即经济情愿下的房地产才会繁盛，才特兴味。经济疲软，房地产也不会好受。

逻辑很浮浅，惟有经济增长收入才能增长，大家才有才调买房。

如果老练依赖房地产来拉动经济，则是谬误繁盛，一朝际遇转念，就会被打回原形。

本号这几年分析过的南宁、昆明、太原等城市即是例证。

南京本年的经济增速，推崇并不亮眼。

南京一季度GDP实践增速惟有3.8%，跑输了世界平均增速。并且，这一增速与长沙一王人，在26个万亿GDP城市中比肩倒数第四。

上半年，南京增速为4.4%，在26个万亿GDP城市中，依旧位列倒数第四。

前三季度，南京GDP实践增速4.4%，在26个万亿城市中，依旧位列倒数第四，仅高于佛山、西安和广州。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

关于一个城市来说，系数问题的根源都是经济问题，而系数经济问题的本色都是产业问题。

南京的历史、西宾、文化、体育、好意思食在世界城市中都属于第一梯队，但其产业，则推崇得中规中矩。

产业方面，南京的工业加多值排行在十名开外。2023年范围以上工业营收排行，南京相似在10名开外。

左证江苏省统计局公布的其下辖的13个城市市区工业实力来看，南京以至比不外万亿GDP少壮常州。

比如范围以上企业数目，南京市区4294个，其中大中型企业385个。常州这两个数据离别是5599个、466个。

来源：江苏省统计局

产业是诱骗东谈主口的利器，产业推崇中规中矩的南京，东谈主口增量亦然中规中矩。

在中心城市自便增长的年代里，深圳、广州都是每年都是五六十万东谈主口增量，成都、杭州、西安、武汉等城市都是三四十万的东谈主口增量。

而南京，当年十年，莫得哪一年的增量卓绝20万。当年十年增量最佳的年份是2014年，加多了19.21万，大宽阔年份增量都惟有几万东谈主。

制图：城市财经；数据：南京市统计局

所谓莫得对比，就莫得伤害。在世界东谈主口增量立异低的2021年，南京常住东谈主口加多了10.34万东谈主，增量位居内地第11位。

在2022年世界东谈主口见顶减少85万的布景下，南京加多了6.77万东谈主，增量位居第14位。

2023年南京东谈主口加多了5.59万，增量位居第16位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

莫得超强产业撑抓，房价高涨太过，结局惟有一个，转念。

南京楼市见顶于2021年。2021年，南京的商品房销售面积1510.95万平方米，销售额4063.84亿元。2022年两项数据离别降至942.32万平方米、2428.14亿元，跌幅离别为37.6%、40.3%。

来源：南京统计局

2023年，南京商品房销售面积906.03万平方米，比上年下降3.9%。

房价也从高点时间的3.5万傍边，跌至如今的2.27万元。

南京下辖的11个区，不管外围区去照旧中枢区，都参加了深度转念。

制图：城市财经；数据：贝壳找房

其中中枢区的建邺与外围区的栖霞、江宁、浦口、天下、溧水跌幅都卓绝了三分之一，栖霞跌幅位居全市第一。

南京的陶冶告诉咱们：

即便领有可以的产业、经济和东谈主口，也抵牾不住大趋势。因为尽管高房价城市中，有一批产业、经济、东谈主口推崇都可以的城市，关联词，高房价严重透支了这些城市的撑抓力和购买力。

区别只在于，产业强、东谈主口竞争力强的城市，跌幅相对小少许，前两者弱则跌幅相对大一些辛苦。

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